Abbiamo chiarito nell'articolo precedentiequali sono gli interventi incentivati e i relativi vincoli. Vediamo adesso i beneficiari del Superbonus 110% e le tipologie di immobili riconosciute.
Ricordando che l’aliquota maggiorata al 110% si applica per interventi eseguiti tra il 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021, il comma 9 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio specifica che le detrazione fiscale può essere fruita da:
- Condomìni;
- “persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari”, per un numero massimo di due unità immobiliari;
- Istituti autonomi case popolari (IACP), o enti simili, con proroga degli interventi fino al 2022;
- Cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per opere su immobili dalle stesse posseduti e assegnate in godimento ai soci;
- Organizzazioni non lucrative di utilità sociale, di volontariato e associazioni di promozione sociale, regolarmente iscritti nei relativi registri;
- Associazioni e società sportive dilettantistiche, per “lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi”:
- Comunità energetiche rinnovabili, costituite sotto forma di enti non commerciali
Ogni categoria di fruitori, però, ha dei vincoli specifici per l’ottenimento degli incentivi legati al 110%.
Condomìni
Quando parliamo di condomìni, ci riferiamo alle indicazioni fornite dagli articoli dal 1117 al 1139 del codice civile. In questo caso specifico, dobbiamo tener conto, come chiarisce la circolare n.24/2020 dell’Agenzia delle Entrate, che il “condomìnio“ costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.) ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale. Inoltre, siamo in presenza di una comunione forzosa, in cui il condomino non può sottrarsi al sostenimento delle spese per la conservazione di tali beni comuni.”
Detto ciò, i condomìni possono decidere di effettuare gli interventi “trainanti” riguardanti il Superbonus, ovvero quelli di isolamento termico oppure quelli per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati, sulle parti comuni dell’edificio in questione.
Le parti comuni, come chiarito dall’art.1117 del codice civile, sono il suolo su cui sorge l’edificio, fondazioni, muri, struttura, tetti e lastrici solari, scale, portoni, portici, manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, ascensori, pozzi, impianti di acqua, gas, energia elettrica, etc.
Solo se si concretizza almeno un intervento “trainante” il possessore di una singola unità immobiliare presente nel condomìnio potrà realizzare interventi “trainati” in riferimento alla sua proprietà e usufruire, quindi, della restante quota di detrazione.
Inoltre, il Superbonus non può essere fruito nel caso in cui l’edificio avesse un unico proprietario oppure sia in comproprietà tra più soggetti. Per intenderci, non basta che vi siano parti comuni, ma bisogna essere in presenza di un vero e proprio condomìnio di fatto.
L’aliquota agevolata è applicabile sia ai condomìni minimi, ovvero quelli costituiti da non più di otto unità, che ai condomìni aventi un numero maggiore di unità immobiliare.
Qualora all’interno dell’edificio vi siano anche unità accatastate con destinazione d’uso non residenziale, il proprietario potrà partecipare alla suddivisione delle spese per le parti comuni solo nel caso in cui almeno il 50% delle unità presenti nell’edificio risulti a destinazione residenziale. In caso contrario, le spese sulle parti comuni si suddivideranno solo sui proprietari delle unità residenziali.
Persone fisiche
Il Decreto chiarisce che i destinatari devono essere “persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari”, per un numero massimo di due unità immobiliari. Ciò significa, dunque, che i beneficiari dell’agevolazione potranno essere tutte le persone fisiche che producano reddito imponibile per lo Stato Italiano, sia residenti in Italia che all’estero.
Il numero massimo di unità immobiliari si riferisce a quelle unità interessate da riqualificazione energetica mediante cappotto o sostituzione degli impianti termici. Non ci sono, invece, limitazioni di numero per quanto riguarda gli interventi riferibili al cd Sismabonus o a quelli eseguiti sulle parti comuni di condomìni.
È specificato, però, nella locuzione “al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni”, che gli interventi non debbano riguardare unità immobiliari riconducibili a “beni relativi all’impresa (art. 65 del TUIR) o quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (art. 54, comma 2 TUIR).” Ne consegue, dunque, che tali contribuenti potranno usufruire dell’aliquota maggiorata al 110% solo per unità immobiliari di ambito “privatistico”.
Ricordiamo, come già descritto nel punto precedente, che queste persone potranno comunque usufruire del Superbonus qualora la loro proprietà, a prescindere che sia strumentale all’attività o meno, rientri in un condominio a prevalenza residenziale, sui soli lavori effettuati nelle parti comuni.
Dobbiamo specificare che, trattandosi di una detrazione dell’imposta lorda, questa forma di incentivo non potrà essere utilizzata da quelle persone che posseggono solo redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva. In parole povere, non possono usufruirne direttamente quelle persone alle quali l’imposta lorda è scontata con altre detrazioni o non dovuta. Si possono citare i redditi sottoposti a regime forfettario oppure i soggetti nella no tax area. In questi casi però, invece dello sconto diretto, si potrà optare per uno sconto sul corrispettivo o per la cessione del credito da parte di terzi.
Per quanto riguarda i non residenti in Italia, dobbiamo distinguere in base ai casi. La norma, infatti, esclude la possibilità della fruizione della detrazione al 110% per i soggetti che non posseggono redditi imponibili in Italia: si tratta, ad esempio, di persone residenti all’esterno che posseggono un immobile in base ad un contratto di locazione o comodato. Diverso tuttavia è il caso in cui i non residenti siano proprietari o nudi proprietari di un immobile su territorio italiano. L’articolo 119 del DL Rilancio, infatti, definendo le “persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari” come destinatarie della detrazione, non fornisce specifiche indicazioni riguardo la residenza. Possiamo affermare dunque che la persona fisica non risiedente in Italia, ma in possesso di un reddito imponibile (come un immobile, ovvero un bene che produce reddito) sul territorio nazionale, potrà comunque usufruire del Superbonus.
Ma ciò non è sufficiente. Infatti, affinché la persona fisica possa usufruire degli incentivi previsti dal Superbonus sarà necessaria la presenza di un titolo adeguato riferito alla proprietà dell’immobile, precedente ai lavori. Nello specifico, i titoli richiesti sono:
- Proprietario, nudo proprietario o titolare di altro titolo reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie);
- Contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato regolarmente registrati, con consenso ai lavori da parte del proprietario;
- Familiare del possessore (coniuge o parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado);
- Conviventi con il possessore dell’immobile alla data di inizio lavori o al momento dei pagamenti antecedenti ai lavori, oppure conviventi che vogliano intervenire su in immobile nel quale potrà prendere atto la convivenza (l’immobile deve essere a disposizione e non usato da terzi).
- Prossimo acquirente dell’immobile, previa stipula di un contratto preliminare di vendita, anche questo regolarmente registrato.
Quali sono, però, gli edifici di tale patrimonio edilizio a cui è riferita la legge?
Tenendo sempre a mente che gli interventi sono suddivisi in “trainanti” e “trainati”, e che non si può prescindere – se non in casi eccezionali - da tale gerarchia, in generale gli interventi possono trovare applicazione su:
- parti comuni di condomìni residenziali, con interventi sia “trainanti” che “trainati”;
- edifici residenziali unifamiliari e loro area di pertinenza, con interventi sia “trainanti” che “trainati”;
- unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo dall’esterno, che si trovino in edifici plurifamiliari, sia con interventi “trainanti” che “trainati”;
- singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze collocate in un condomìnio che abbia deciso di avviare lavori per gli interventi trainanti.
Come è facile evincere, la norma privilegia le unità immobiliari a destinazione residenziale. Sono tuttavia escluse alcune categorie catastali, per le quali è preclusa la possibilità di fruizione dell’aliquota agevolata. Ci riferiamo alle categorie A1, ovvero abitazioni di tipo signorile definite dalla norma come “unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale”; A8, ovvero abitazione in ville, ossia “quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costrizioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario”; categoria A9, ovvero castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
La circolare 8 agosto 2020, n. 24/E chiarisce anche le definizioni riferite alle unità immobiliari a cui gli interventi sono destinati. Riportiamo alcuni stralci.
Singole unità immobiliari residenziali:
“Per edifici unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.”
Unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo dall’esterno, che si trovano in edifici plurifamiliari:
“Una unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. L’accesso autonomo, inoltre, presuppone che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva”.
Possiamo affermare dunque che, qualora un’unità abitativa risponda a queste caratteristiche, potrà usufruire degli incentivi con aliquota agevolata anche nel caso facesse parte di un condomìnio o avesse parti in comune con altre unità.
È necessario ricordare anche che sono esclusi dall’agevolazione edifici strumentali alle attività di impresa o arti e professioni, le unità immobiliari che costituiscono oggetto di attività di impresa, i beni patrimoniali appartenenti all’impresa.
Gli interventi incentivati si riferiscono ad unità immobiliari già esistenti, e non a nuovi edifici. Tutte le opere di ristrutturazione edilizia, dunque, dovranno escludere quelle di nuova costruzione.
Affinché le opere possano essere agevolate dalle nuove normative, bisogna rispettare alcune condizioni riguardanti i materiali e gli obbiettivi da raggiungere nel corso degli interventi. Già citati negli articoli precedenti, li riassumiamo come segue.
Qualora fossero effettuati interventi di isolamento termico sulle superfici opache, i materiali isolanti utilizzati devono rispondere ai requisiti contenuti nei Criteri Minimi Ambientali del DM 11 ottobre 2017. Inoltre, i valori finali di trasmittanza termica devono rispettare:
- I valori della tabella in Appendice B all’Allegato 1 del DM 26 giugno 2015 “requisiti minimi”;
- Essere inferiori o uguali ai valori limite riportati nella tabella 2 del DM 26/01/2010.
Per quanto riguarda le opere generali di efficientamento energetico, invece, esse devono necessariamente garantire, nel loro complesso, il miglioramento di almeno due classi energetiche, o il conseguimento della classe più alta possibile. Quest’ultimo caso si riferisce, nello specifico, ad interventi su edifici che già dovessero trovarsi in classe A3, oppure dovessero avere un particolare vincolo. Il salto di classe deve essere certificato attraverso l’Attestato di Prestazione Energetica APE convenzionale (non metodo semplificato) di cui al DLgs 192/2005, ante e post intervento e rilasciato da un tecnico abilitato.
