Come già chiarito negli articoli precedenti, lo Stato Italiano ha messo in campo una serie di interventi per favorire il rilancio dell’economia a seguito dell’emergenza epidemiologica in atto. Per quanto riguarda il settore edile, oltre alla proroga del Bonus Casa per tutto il 2020, la misura più imponente è l’introduzione del c.d. Superbonus, ovvero la norma che regola la detrazione al 110% per interventi di miglioramento energetico e sismico.
Se non hai mai sentito parlare della nuova normativa, oppure se vuoi saperne di più, visita la nostra sezione news dedicata alle normative.
Una possibilità interessante introdotta dal legislatore è quella di poter fruire della detrazione al 110% anche per interventi di demolizione e ricostruzione riguardante edifici esistenti, in zona sismica 1,2 e 3. L’articolo 119 del DL Rilancio, infatti, fa espressamente riferimento a questo tipo di opere, riportando quanto segue:
“Sono ammessi all’agevolazione (..) anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del Testo Unico dell’Edilizia, di cui al DPR 380/2001.”
Disposizione che trova ulteriore conferma nella Circolare 24/E/2020 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate, in cui viene precisato che “L’agevolazione spetta per interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della ristrutturazione edilizia, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d (…)”.
Quali sono, dunque, i casi ammessi alle agevolazioni?
Interventi inquadrabili nella Ristrutturazione edilizia
La nuova legge del c.d. Superbonus ha ampliato la detrazione al 110 anche gli interventi del c.d Sismabonus, ovvero per le opere di messa in sicurezza e miglioramento sismico. Queste opere includono al loro interno anche gli interventi di demolizione e ricostruzione. Tale categoria di interventi, in base alla normativa esistente, è contenuta nel Testo Unico dell’Edilizia 380/2001. In particolare, nel capitolo 3, viene fissata la definizione di “ristrutturazione edilizia”. La definizione di “ristrutturazione edilizia” ha subito nel corso del tempo diversi cambiamenti, fino ad arrivare alla versione attuale, frutto della revisione n. 6 del 15 settembre 2020.
La nuova definizione, oltre agli interventi già noti “che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”, ricomprende anche “interventi di demolizione e ricostruzione, sia con stessa sagoma, sia con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa sismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.” Il campo di applicazione di tali interventi, dunque, è stato esteso anche a progetti che prevedono una ricostruzione con diversa forma e prospetti.
È importante sottolineare che diversa sagoma e/o caratteristiche planivolumetriche NON equivalgono a diverso volume!
Gli incrementi di volumetria, infatti, sono consentiti, e quindi agevolabili con il Sismabonus al 110, solo e soltanto qualora “siano espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli altri strumenti urbanistici comunali”. Questo perché tutti gli interventi agevolabili al 110% mirano a riqualificare il patrimonio edilizio esistente, escludendo a priori interventi che dovessero inquadrarsi come “nuove costruzioni”, come nel caso di un aumento di volumetria.
E per gli immobili sottoposti a vincolo o situati nel centro storico?
In riferimento alla categoria di edifici che rientrano tra quelli sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (DLgs 42/2004), tra quelli collocati nelle zone omogenee A ai sensi del Decreto del Ministro per i lavori pubblici 1444/1968, o in zone ad esso assimilabili, oppure tra quelli collocati nei nuclei storici consolidati o in ambiti di particolare pregio storico-architettonico, la demolizione e ricostruzione può inquadrarsi nella “ristrutturazione edilizia” solo nel caso vengano mantenute le stesse caratteristiche plani-volumetriche dell’edificio pre-esistente, escludendo incrementi di volumetria.
Ciò è stato ulteriormente confermato dalla Agenzia delle Entrate, nella risposta all’interpello 455 del 7 ottobre 2020.
Anche i ruderi e le unità collabenti possono fruire delle detrazioni al 110.
In un’ottica più ampia di rigenerazione urbana, sono stati inseriti nella definizione di “ristrutturazione edilizia” anche quegli interventi “volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la loro preesistente consistenza.” Questo amplia inevitabilmente il campo di applicazione anche a edifici allo stato di rudere, parzialmente o totalmente crollati, o ad unità collabenti (categoria catastale F2), fermo restando la possibilità di attestare l’originaria consistenza degli immobili.
Si segnala, a riguardo, la risposta d’interpello 326/2020 fornita dall’Agenzia delle Entrate, in cui viene confermata la possibilità di fruire della detrazione per unità immobiliari rientranti nella categoria catastale F2, essendo comunque edifici già costruiti ed individuati catastalmente. È inoltre specificato che, ai fini dell’Ecobonus, nel caso di impianto di riscaldamento non funzionante o dismesso, deve essere dimostrabile che l’edificio sia dotato di impianto, e che tale impianto è situato nelle aree oggetto di intervento di riqualificazione energetica.
Ricapitolando, dunque, è possibile fruire del Super-Sismabonus al 110% nel caso di demolizione e ricostruzione di unità residenziali, anche ruderi o unità collabenti parzialmente o totalmente crollate. L’intervento deve rientrare nella definizione di “ristrutturazione edilizia”. Un aumento di volumetria è consentito per l’adeguamento dell’edificio alla normativa sismica, per l’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici o l’efficientamento energetico, soltanto qualora sia consentito dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali. Al Super-Sismabonus, che include anche gli interventi necessari per il ripristino dell’immobile nella sua totalità, possono aggiungersi i limiti di spesa riferiti all’Ecobonus, sempre elevato al 110%, qualora l’edificio sia in possesso dei requisiti minimi richiesti dalla legge.
